бридж в банке что это

Сбербанк будет выдавать бридж-кредиты на проектное финансирование

Сбербанк совместно со своим подразделением «Сбербанк Инвестиции» представил на Петербургском международном экономическом форуме новый финансовый продукт для застройщиков — «Проектный бридж», сообщает пресс-служба кредитной организации. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, цель проекта — сделать мезонинное финансирование более удобным и покрыть дефицит собственного капитала компаний при покупке новых площадок и строительстве объектов.

Средства в рамках «Проектного бриджа» будут предоставляться на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, а финансирование расходов для получения разрешения на строительство (РНС) — после получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Размер финансирования составит от 250 млн руб., срок — до 24 месяцев.

Получить бридж-кредит смогут застройщики с хорошей кредитной историей в Сбербанке и опытом реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тыс. кв. м в течение пяти лет. В качестве обеспечения кредита принимаются участок строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Для погашения займа застройщики смогут привлекать средства проектного финансирования и собственный капитал, указывают в Сбербанке.

1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь для строительства своих объектов девелоперы смогут использовать собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию.

По оценке Минстроя, около 30% застройщиков, которые не получат проектное финансирование от банка, воспользуются мезонинным кредитом (гибрид банковского кредита и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства). Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.

Источник

Бридж-банк

Что такое бридж-банк?

Бридж-банк – это банк, уполномоченный держать активы и обязательства другого банка, в частности, неплатежеспособного банка. Бридж-банку поручено продолжать операции неплатежеспособного банка до тех пор, пока банк не станет платежеспособным в результате приобретения другим лицом или путем ликвидации.

Бридж-банком может быть национальный банк или федеральная сберегательная ассоциация, учрежденная или назначенная Федеральной корпорацией страхования депозитов (FDIC).

Ключевые выводы

Как работает бридж-банк

Законы о мост-банке различаются в зависимости от страны, но, как правило, мост-банк создается регулирующим финансовым органом или государственной компанией или организацией по страхованию вкладов. В Соединенных Штатах Федеральная корпорация по страхованию депозитов (FDIC) получила право регистрировать эти временные банки в соответствии с Законом о конкурентном равенстве банков 1987 года.

FDIC имеет право, используя мостовой банк, управлять несостоятельным банком на срок до трех лет, пока не будет найден покупатель. Промежуточные банки могут использоваться для избежания системного финансового риска для экономики или кредитных рынков страны и для успокоения кредиторов и вкладчиков в попытке избежать негативных последствий, таких как паника и массовые изъятия из банков.

Задачи Bridge Bank

Основная задача бридж-банка – обеспечить плавный переход от банкротства банка к продолжению операций. Таким образом, мостовой банк может выполнять следующие задачи:

Время моста банка

Бридж-банк предназначен быть временной мерой – отсюда и дескриптор «моста». Промежуточный банк предоставляет время, необходимое неплатежеспособному банку, чтобы найти покупателя, чтобы неплатежеспособный банк мог быть поглощен в рамках новой структуры собственности. В случае, если неплатежеспособный банк не может найти покупателя или оказать финансовую помощь, мост-банк проведет его ликвидацию с помощью соответствующего суда по делам о банкротстве.

В большинстве случаев бридж-банк не превысит двух-трех лет, отведенных неплатежеспособному банку на поиск покупателя или ликвидацию. Однако, если промежуточный банк окажется неудачным в выполнении своей задачи по ликвидации, национальный регулирующий или национальный страховщик депозитов может выступить в качестве получателя активов неплатежеспособного банка.

Источник

Что такое «бридж-кредитование»?

Что обозначает термин «бридж-кредитование» или «бридж-кредит»? Где и как используются «бридж-кредиты» как инструменты привлечения финансирования?

«Бридж-кредит» или «бридж-кредитование» – (англ. Bridge Loan) обозначает промежуточный или вспомогательный кредит, который может выдаваться как физическим, так и юридическим лицам. Эта форма кредитования рассчитана на тех, кто в силу определенных обстоятельств (которые носят краткосрочный и временный характер) не могут получить классический банковский кредит. Поэтому бридж-кредиты выдаются под процент выше среднего банковского.

Поскольку бридж-кредитование используется как временная мера (до наступления момента, когда возникнут условия для получения банковского кредита или иного источника финансирования на более выгодных условиях), то такая форма кредитования носит исключительно краткосрочный характер: бридж-кредиты выдаются на срок не больше одного года.

Но зачем кому-то соглашаться на заведомо «нерыночную» ставку? Дело в том, что такие кредиты, во-первых, привлекаются для скорейшего покрытия неотложных потребностей, а, во-вторых, в ожидании высокой отдачи от текущей деятельности в ближайшем будущем, или заключения выгодной коммерческой или финансовой сделки, профинансировать которую необходимо немедленно.

Таким образом, бридж-кредитование моет привлекаться компаниями для:

Например, бридж-кредиты под организацию первичного публичного размещения акций компании (IPO) часто предоставляются самим банком-организатором выпуска (на время подготовки к размещению).

Бридж-кредиты очень часто используются как форма финансирования молодых инновационных компаний, именуемых «стартапами» (т.е. на венчурном этапе развития). Как правило, для новых компаний, еще не имеющих положительных чистых денежных потоков, выбор инструментов заемного финансирования довольно ограничен: среднесрочные и долгосрочные классические кредиты или кредитные линии им недоступны. Поэтому они могут рассчитывать привлечь либо товарный кредит, либо факторинг, либо бридж-кредиты. Последние используются в форме бридж-нот, выдаваемых венчурными инвесторами или синдикатами инвесторов.

Существует также отдельный вид бридж-кредитования для финансирования начальных этапов строительства жилой и коммерческой недвижимости под залог строящегося жилья (например, такие продукты в прошлом году начал предлагать застройщикам Сбербанк). Однако условия такого кредитования также достаточно жесткие – необходимо, чтобы срок завершения строительства должен составлять менее года.

Источник

Мезонинные кредиты: как зарабатывают 8–10% годовых в евро на недвижимости

Мезонинный кредит — один из способов инвестировать. Это гибрид банковского кредита и прямых инвестиций в компанию. Инвестор дает кредит компании и получает доход 8–10% годовых.

В Европе и США мезонинные кредиты популярны среди инвесторов. В Европе с мезонинами в основном работают банки и независимые «инвестиционные бутики». Каждый четвертый девелоперский проект привлекает мезонинные кредиты. В США с мезонинами работают страховые компании, пенсионные фонды и фонды целевого назначения.

В России многие инвесторы не знают про мезонины. В этой статье Александр Волик, аналитик международного брокера недвижимости Tranio, расскажет о мезонинных кредитах в проекты недвижимости: что получают инвесторы, зачем мезонины компаниям и как эффективно инвестировать в мезонины.

Что получает инвестор

Доходность. Инвестор получает арендную доходность объекта на уровне 8–10% годовых.

Организация. Инвестор дает кредит. У него нет никаких операционных проблем, связанных с владением объекта. Инвестору не нужно открывать компании за рубежом, не нужно уведомлять российскую налоговую о КИКах.

Способ инвестировать. Инвестируют в мезонины дистанционно с любого счета — российского или зарубежного.

Защита инвестора. Инвестора защищает залог объекта или залог акций проектной компании. Так при негативном сценарии инвестор получает возможность контролировать объект напрямую или получает акции компании, которая владеет объектом.

Сумма инвестиций. Инвестор дает кредит девелоперу. Сумма кредита — от €20 тыс. до нескольких миллионов.

В какие проекты инвестировать

Мы расскажем о двух типах проектов, которые привлекают мезонинные кредиты: девелоперские и арендные проекты.

Как инвестор получает выплаты по мезонину

Мезонин сочетает признаки банковского кредита и акционерного капитала. Для инвестора это значит, что у мезонинного кредита есть срок, возвратность и понятные выплаты. В некоторых случаях инвестор может обладать корпоративными правами, в некоторых — участвовать в прибыли компании.

Компания берет мезонинный кредит у инвестора и кредит в банке. Сначала компания погашает банковский кредит, затем — мезонинный кредит. Только после этого компания получает права на остаток прибыли. То есть, чтобы получить свою прибыль от проекта, компания сначала выплачивает инвестору за мезонинный кредит.

Прибыль инвестор получает тремя способами:

Инвесторам, которые только начинают вкладывать в мезонины, мы рекомендуем выбрать более простые и понятные механизмы выплат — фиксированный процент или PIK.

Финансовым языком

Мезонинный кредит сочетает несколько финансовых инструментов с разными уровнями риска и доходности. Например: субординированный долг, сертификаты на участие в прибыли компании, права или варранты на акции компании. Мезонинный кредит погашается по двум принципам:

Каким инвесторам подходит мезонинный кредит

Мезонины подходят инвестору в двух случаях:

Зачем мезонины компаниям

Мезонины помогают развиваться компаниям, которые генерируют положительный денежный поток. Обычно мезонины нужны в сделках слияний и поглощений компаний, при реструктуризации капитала, для выкупа акций, в проектном финансировании. Компании привлекают мезонины в двух случаях: 1) когда им не хватает собственного капитала; 2) когда использовать собственный капитал дорого.

Источник

Бридж-финансирование

Бридж-финансирование — Как правило, бридж-займы (bridge loans) получают от уже сложившегося синдиката инвесторов, который финансировал компанию на предыдущих этапах. Кроме того, существуют особые венчурные фонды. Предоставление займа в форме бридж-финансирования – это их специализация. К помощи венчурных фондов компания может прибегнуть в тех случаях, когда прежние инвесторы не способны предо- ставить дополнительный капитал.
Бридж-финансирование обычно осуществляется в форме долговых нот (bridge notes), с помощью которых компания может «дожить» до следующего раунда венчурного финансирования. После его завершения ноты должны быть оплачены и погашены.
Для успешных компаний бридж-финансирование – это важный шаг на пути к следующему раунду финансирования. Он гарантирует, что в новом раунде будут участвовать не только новые, но и уже существующие акционеры. Однако бывает так, что компания испытывает затруднения в привлечении дополнительного акционерного капитала. Бридж-ноты являются единственным источником финансирования. Интересы держателей нот и акционеров могут не совпадать, при этом преимущество получают держатели долговых нот.
При финансировании компании с помощью бридж-нот наибольшее распространение получили конвертируемые долговые ноты (convertible promissory notes). Они могут быть погашены досрочно в любые сроки без дополнительной премии или штрафных санкций.
Процентная ставка по нотам, как правило, накапливается и выплачивается при их погашении. В некоторых случаях процентная ставка может быть плавающей, ее размер можно сформулировать так: «ставка банковского кредита + 1 процент».
Конвертируемые долговые ноты, с одной стороны, являются долговыми обязательствами. Но при этом их можно конвертировать в акции фирмы. До начала кампании бридж-финансирования стороны составляют предварительное соглашение (Term Sheet). В этом документе фиксируют главные договоренности между руководством компании и кредиторами, в том числе и об условиях конвертации бридж-нот в акции компании. Она проводится либо автоматически (при наступлении определенного события), либо по желанию держателей.
Поскольку ноты могут иметь залоговое обеспечение, то в предварительном соглашении перечисляют содержание залога. Его можно формулировать достаточно широко (все имущество (активы) компании, включая ее интеллектуальную собственность). А можно указать конкретные активы (объекты) компании. Если наступает дата погашения нот, а фирма не имеет средств и не может достичь новых договоренностей с кредиторами, то кредиторы имеют право забрать залог.
Номинальная сумма долговых нот может выплачиваться компании единовременно или несколькими траншами. Условия финансирования могут быть структури- рованы и по-другому. Кредиторы обязуются предоставить компании номинальную сумму, а затем компания может брать кредит несколькими частями по мере необходимости. Подобные условия оставляют фирме простор для маневра. К примеру, если она ожидает случая воспользоваться другими источниками ликвидности. Предположим, что компании предстоит получить опла- ченный заказ, который на время удовлетворит ее финансовые потребности. В подобной ситуации не стоит брать дополнительные долговые обязательства.
Номинальная стоимость нот (тело кредита), а также накопившиеся проценты можно конвертировать по желанию инвестора в определенное количество реальных акций компании. Причем со скидкой от цены. По выбору инвесторов долговые ноты можно конвертировать в «будущие» акции, эмиссия которых предполагается в следующем раунде финансирования.

Миноритарий —

акционер, владеющий неконтролирующим пакетом акций

Аудит внешний —

Независимый контроль, проводимый аттестованными специалистами в области учета, контроля и анализа хозяйственной деятельности, имеющими соответствующие лицензии или сертификаты на право ведения аудиторской деятельности. (Словарь аудитора и бухгалтера / Л.Ш. Лозовский и др.-М., 2003)
Внешний аудит проводится по договорам:аудиторской фирмы с территориальными органами Министерства по налогам и сборам с целью проверки достоверности бухгалтерского учета и финансовой отчетности;аудиторской фирмы с предприятием о выполнении независимой экспертизы хозяйственно-финансовой деятельности и разработке рекомендаций по финансовой стратегии и повышению эффективности хозяйствования;аудиторской фирмы с коммерческими банками, иностранными инвесторами, акционерами о проведении экспертизы хозяйственно-финансовой деятельности, оценке платежеспособности и имеющихся резервов, разработке рекомендаций по улучшению работы предприятия. (Словарь аудитора и бухгалтера / Л.Ш. Лозовский и др.-М., 2003)

Источник