бридж кредитование что это

Бридж с банком: как застройщику получить деньги для своего проекта

Руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза»

Что такое бридж-кредит? Как он спасет застройщиков от банкротства? И что нужно, чтобы его получить? Рассказывает Николай Акишин, руководитель проектов реализации финансовых продуктов «ПИК-Франшиза».

Бридж-кредит оправдывает свое название: это действительно мостик (от англ. bridge — мост), который помогает предпринимателю разделить с кредитором бремя первоначального вложения, необходимого для старта любого крупного проекта. Как правило, этот тип кредита выдается на срок до двух лет в качестве временной меры в ожидании других источников финансирования.

Такой формат стал особенно востребованным у застройщиков после внесения изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в 2019 году. Но до сих пор о преимуществах и даже о существовании бридж-кредитования не знает большинство средних и маленьких компаний.

Зачем нужен бридж

История, когда деньги будущих жителей были основным способом финансирования жилого строительства, осталась в прошлом. Теперь средства дольщиков на покупку квартиры хранятся в банках, а застройщик получает доступ к ним только после окончания стройки.

Так называемое проектное финансирование — кредит на строительство — выдает банк. Но даже он не может решить всех проблем застройщика. Ведь до получения проектного финансирования строительным компаниям необходимо сделать множество мелких, но дорогостоящих шагов. Например, приобрести земельный участок, разработать исходно-разрешительную документацию, пройти все экспертизы.

Именно дефицит бюджета на ранней стадии развития проекта стал одной из основных причин ухода мелких и средних застройщиков с рынка: по данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), на конец 2019 года в ситуации, близкой к банкротству, находилось около 350 девелоперов.

Помочь может бридж-кредит. Его можно сравнить со стартовым капиталом — той суммой, которая нужна, чтобы сдвинуть проект с мертвой точки или, наоборот, не дать компании стать банкротом. Среди других преимуществ: снижение доли собственного участия и разделение рисков с банком. Ведь в деле появляется еще один игрок, которому выгоден взлет вашего проекта.

RB.RU организует встречу проекта Founders’ Mondays для начинающих и опытных предпринимателей. Дважды в месяц по понедельникам.

Как это работает

Обычно бридж-кредит оформляется сроком до двух лет. Как правило, в качестве обеспечения используется ипотека земельного участка, залог 100% долей в уставном капитале заемщика и поручительство бенефициаров. За 24 месяца застройщик должен оформить все необходимые документы, получить разрешение на строительство и проектное финансирование. Возврат бриджа, как правило, осуществляется с помощью проектного финансирования.

Здесь очень важно понимать, что при выдаче бридж-кредита банк не покрывает все ваши расходы: на практике, кредитор редко дает более 70% от стоимости земельного участка и пользуется нормативом LTV, который не должен быть ниже условного значения.

В какой банк пойти

Выбирая банк, мысленно разделите их на две категории — входящие в «Топ-15» и те, которые стоят за пределами списка. Согласно исследованию «Эксперт РА», 80% кредитов, выданных малому и среднему бизнесу в 2019 году, приходится именно на топ-15 банков. По прогнозам, с каждым годом концентрация кредитования на крупнейших банках будет только расти. Но пока все же можно выбрать наиболее подходящий конкретно для вас вариант:

Какие требования предъявит банк

Главное требование — проект должен соответствовать 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Один из самых важных документов, который должен принести застройщик, — это грамотный градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем содержится необходимая для первоначального анализа информация о будущем проекте.

По нашей практике, получить ГПЗУ в регионах значительно легче, чем в Москве и в Санкт-Петербурге. Все остальные документы для крупных игроков рынка являются формальными. Однако мелким и средним застройщикам придется приложить для сбора и таких документов чуть больше усилий.

Каждый большой банк имеет свою строительную экспертизу, в рамках которой делает выводы о маржинальности проекта и рисках участия в нем.

Если аналитики банков понимают, что с большей вероятностью банк получит возврат кредита и процентов, то застройщик уходит с бриджем.

Если после кратного количества попыток получить хоть какое-то финансирование на реализацию проектов, банк все еще отказывает в кредите, у застройщика есть два варианта. Первый — сменить команду, провести апгрейд проекта и попытать удачу вновь. Второй — обратиться к внешней компании-посреднику. Обычно это крупный игрок, который уже имеет опыт общения с банками и может ускорить получение кредита, причем на более выгодных для вас условиях. Так, средства, вложенные в сотрудничество с ним, окупаются, а проект реализуется быстрее и качественнее.

Например, мы в рамках «Скоринг-фабрики» вместе с застройщиком проходим все этапы получения финансирования и при этом берем на себя большинство задач: от подготовки документации до переговоров с банком. Сегодня в нашей копилке есть кейсы по привлечению кредита на миллиард рублей всего за 15 дней.

Источник

Сбербанк будет выдавать бридж-кредиты на проектное финансирование

Сбербанк совместно со своим подразделением «Сбербанк Инвестиции» представил на Петербургском международном экономическом форуме новый финансовый продукт для застройщиков — «Проектный бридж», сообщает пресс-служба кредитной организации. По словам заместителя председателя правления Сбербанка Анатолия Попова, цель проекта — сделать мезонинное финансирование более удобным и покрыть дефицит собственного капитала компаний при покупке новых площадок и строительстве объектов.

Средства в рамках «Проектного бриджа» будут предоставляться на приобретение земельных участков или компаний-застройщиков, владеющих земельными участками, а финансирование расходов для получения разрешения на строительство (РНС) — после получения градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). Размер финансирования составит от 250 млн руб., срок — до 24 месяцев.

Получить бридж-кредит смогут застройщики с хорошей кредитной историей в Сбербанке и опытом реализации проектов жилой недвижимости площадью более 50 тыс. кв. м в течение пяти лет. В качестве обеспечения кредита принимаются участок строительства, векселя банка на сумму процентных платежей за два квартала, личные поручительства бенефициаров застройщика, контролирующих не менее 75% компании, и залог акций застройщика. Для погашения займа застройщики смогут привлекать средства проектного финансирования и собственный капитал, указывают в Сбербанке.

1 июля 2019 года все застройщики перейдут на новую модель работы — проектное финансирование. Теперь для строительства своих объектов девелоперы смогут использовать собственные или заемные средства. Деньги дольщиков будут лежать на специальных эскроу-счетах в аккредитованных банках до ввода здания в эксплуатацию.

По оценке Минстроя, около 30% застройщиков, которые не получат проектное финансирование от банка, воспользуются мезонинным кредитом (гибрид банковского кредита и финансирования привлеченного инвестора, который обеспечивает застройщику недостающие для стройки средства). Для привлечения мезонинного инвестора в большинстве случаев девелоперу достаточно иметь собственный капитал в размере 30%.

Источник

Бридж-кредит

В ипотечном кредитовании

Примечания

Полезное

Смотреть что такое «Бридж-кредит» в других словарях:

БРИДЖ-КРЕДИТ — См. ЗАЕМ ВНУТРЕННИЙ Словарь бизнес терминов. Академик.ру. 2001 … Словарь бизнес-терминов

Кредит (значения) — Кредит термин, используемый в финансах, бухгалтерском учёте и образовании. Cмыcл термина зависит от ударения в слове. Существует четыре значения термина: Кредит в финансах экономическая категория, представляющая собой определённый вид … Википедия

Стэмфорд Бридж — Стэмфорд Бридж … Википедия

Мост (значения) — Мост: В Викисловаре есть статья «мост» Мост инженерное сооружение. Конструкции и механизмы: Мост в деревянном зодчестве пол д … Википедия

Челси (футбольный клуб) — У этого термина существуют и другие значения, см. Челси. Челси … Википедия

Список банков России — Основная статья: Банковское дело в России Список банков и небанковских кредитных организаций (НКО) России, зарегистрированных Центральным банком Российской Федерации и Государственным банком СССР с августа 1988 года. # А Б В Г Д Е Ё Ж З … Википедия

Chelsea Pitch Owners — Восточная трибуна. Стоимость строительства этой трибуны сыграла большую роль в финансовом кризисе клуба. Chelsea Pitch Owners plc или Хозяева поля «Челси» является некоммерческой организацией, которая владеет … Википедия

AUD — (Австралийский доллар) Австралийский доллар история создания и развития валюты, место в современной экономике Информация об истории создания и развития австралийского доллара, месте валюты в современной мировой экономике Содержание (Australian… … Энциклопедия инвестора

Канада — (Canada) Государство Канада, география, история, население и города Канады Информация о государстве канада, география, история, города и население Канады, экономика и политическое устройство государства Содержание Содержание Природа Рельеф.… … Энциклопедия инвестора

НАУФОР — Национальная ассоциация участников фондового рынка Год основания 1996 Тип Некоммерческая организация Расположение Москва … Википедия

Источник

Что такое бридж-финансирование

Специалисты относят бридж-кредиты к категории промежуточных или вспомогательных займов. Кредиты данного формата выдаются на срок не больше года под довольно большой процент для погашения текущих безотлагательных обязательств заёмщика. Бридж-кредит вправе получить как физлица, так и юр. лица. Особенной популярностью бридж-кредиты пользуются в области венчурного финансирования. Под венчурным финансированием здесь понимается инвестирование в быстрорастущие предприятия.

Такое инвестирование характеризуется высокой долей риска, обычно оно направлено на компании, работающие высокотехнологичных сферах, например, в сфере IT. Выдача бридж-кредита может быть уместна, когда ещё не вышедший на самоокупаемость стартап истратил все выделенные ему ранее финансы и ждёт новых вливаний. То есть бридж-кредит — это реальный шанс для молодой перспективной фирмы «дотянуть» до нового раунда инвестирования.

Бридж-кредит как одна из форм венчурного финансирования

Стартапы, как правило, получают бридж-займы от тех инвесторов, которые в прошлом уже поддерживали компанию финансово. К тому же на рынке есть немало венчурных фондов, для которых бридж-финансирование – это основная специализация. Обращаться в подобные венчурные фонды целесообразно тогда, когда другие инвесторы по каким-то причинам не могут предоставить дополнительные деньги для развития.

Ситуации, когда бридж-кредиты (в этой сфере их принято называть бридж-нотами) оказываются буквально единственным источником финансов, в современной практике не так уж редки. Причём интересы основных венчурных акционеров и держателей нот порой сильно противоречат друг другу. И формальное преимущество в таких ситуациях получают как раз держатели бридж-нот.

Среди бридж-кредитов для перспективного бизнеса значительную популярность получили конвертируемые долговые ноты. Они имеют несколько отличий:

До выдачи бридж-ноты все стороны-участники подписываются под предварительным соглашением. В этом важном документе отражаются ключевые договорённости между руководителями компании-заёмщика и кредиторами, в частности, прописываются условия конвертирования ноты в акции. Оно проводится автоматически (то есть при наступлении определённой даты или события) или же по заявлению кредиторов.

Годовые ставки по бридж-нотам традиционно не превышают планку в 8%. А если держатели их переводят в акции, то они имеют право на скидку, равную 5–15% от рыночной цены этих самых акций.

На каких условиях может предоставляться венчурный бридж-займ

Если у бридж-ноты есть залоговое обеспечение, то в соглашении также перечисляется его содержание. В качестве залога могут выступить:

Держатели нот получают возможность забрать оговоренный залог, если на момент даты погашения бридж-ноты у финансируемой компании не окажется в распоряжении достаточных для этого средств.

Номинальный размер долговой ноты может выплачиваться как единым платежом, так и несколькими равными траншами. Возможны и другие схемы финансирования.

Например, такая схема: кредиторы заранее предоставляют стартапу всю оговоренную сумму кредита целиком, а стартап при этом получает возможность брать средства с кредитного счёта частями. Такие условия оставляют заёмщикам некое пространство для манёвра. Это выгодно, если стартап планирует в ближайшее время воспользоваться иными финансовыми источниками. Допустим, скоро его ждёт крупный заказ, оплата которого на некоторый период удовлетворит финансовые потребности. При таком раскладе брать на себя дополнительные обязательства по долгам не стоит.

Бридж-финансирование в других сферах

В ипотечном кредитовании тоже нередко применяются бридж-кредиты. Причём здесь они выступают в роли одной из вариаций стандартной жилищной ипотеки. Представим следующую ситуацию: человек желает продать свой частный дом для покупки более дорогой жилой недвижимости. В таком случаем он вполне может попытаться взять бридж-кредит. Что это даст ему? На самом деле выгода очевидна: бридж-займ позволит купить новенький дом, не дожидаясь реализации своего нынешнего жилья.

И, наконец, в новостях, касающихся глобальных экономических процессов, тоже нередко можно услышать о бридж-кредитовании. Так, например, в июле 2015 года СМИ сообщали о том, что Еврогруппа выделила Греции во время финансового кризиса, разразившегося в этой стране, бридж-кредит на сумму в 7 миллиардов евро. Эти деньги в итоге были направлены греческим правительством на погашение других кредитов.

Источник

Бридж-финансирование

Бридж-финансирование — Как правило, бридж-займы (bridge loans) получают от уже сложившегося синдиката инвесторов, который финансировал компанию на предыдущих этапах. Кроме того, существуют особые венчурные фонды. Предоставление займа в форме бридж-финансирования – это их специализация. К помощи венчурных фондов компания может прибегнуть в тех случаях, когда прежние инвесторы не способны предо- ставить дополнительный капитал.
Бридж-финансирование обычно осуществляется в форме долговых нот (bridge notes), с помощью которых компания может «дожить» до следующего раунда венчурного финансирования. После его завершения ноты должны быть оплачены и погашены.
Для успешных компаний бридж-финансирование – это важный шаг на пути к следующему раунду финансирования. Он гарантирует, что в новом раунде будут участвовать не только новые, но и уже существующие акционеры. Однако бывает так, что компания испытывает затруднения в привлечении дополнительного акционерного капитала. Бридж-ноты являются единственным источником финансирования. Интересы держателей нот и акционеров могут не совпадать, при этом преимущество получают держатели долговых нот.
При финансировании компании с помощью бридж-нот наибольшее распространение получили конвертируемые долговые ноты (convertible promissory notes). Они могут быть погашены досрочно в любые сроки без дополнительной премии или штрафных санкций.
Процентная ставка по нотам, как правило, накапливается и выплачивается при их погашении. В некоторых случаях процентная ставка может быть плавающей, ее размер можно сформулировать так: «ставка банковского кредита + 1 процент».
Конвертируемые долговые ноты, с одной стороны, являются долговыми обязательствами. Но при этом их можно конвертировать в акции фирмы. До начала кампании бридж-финансирования стороны составляют предварительное соглашение (Term Sheet). В этом документе фиксируют главные договоренности между руководством компании и кредиторами, в том числе и об условиях конвертации бридж-нот в акции компании. Она проводится либо автоматически (при наступлении определенного события), либо по желанию держателей.
Поскольку ноты могут иметь залоговое обеспечение, то в предварительном соглашении перечисляют содержание залога. Его можно формулировать достаточно широко (все имущество (активы) компании, включая ее интеллектуальную собственность). А можно указать конкретные активы (объекты) компании. Если наступает дата погашения нот, а фирма не имеет средств и не может достичь новых договоренностей с кредиторами, то кредиторы имеют право забрать залог.
Номинальная сумма долговых нот может выплачиваться компании единовременно или несколькими траншами. Условия финансирования могут быть структури- рованы и по-другому. Кредиторы обязуются предоставить компании номинальную сумму, а затем компания может брать кредит несколькими частями по мере необходимости. Подобные условия оставляют фирме простор для маневра. К примеру, если она ожидает случая воспользоваться другими источниками ликвидности. Предположим, что компании предстоит получить опла- ченный заказ, который на время удовлетворит ее финансовые потребности. В подобной ситуации не стоит брать дополнительные долговые обязательства.
Номинальная стоимость нот (тело кредита), а также накопившиеся проценты можно конвертировать по желанию инвестора в определенное количество реальных акций компании. Причем со скидкой от цены. По выбору инвесторов долговые ноты можно конвертировать в «будущие» акции, эмиссия которых предполагается в следующем раунде финансирования.

Миноритарий —

акционер, владеющий неконтролирующим пакетом акций

Аудит внешний —

Независимый контроль, проводимый аттестованными специалистами в области учета, контроля и анализа хозяйственной деятельности, имеющими соответствующие лицензии или сертификаты на право ведения аудиторской деятельности. (Словарь аудитора и бухгалтера / Л.Ш. Лозовский и др.-М., 2003)
Внешний аудит проводится по договорам:аудиторской фирмы с территориальными органами Министерства по налогам и сборам с целью проверки достоверности бухгалтерского учета и финансовой отчетности;аудиторской фирмы с предприятием о выполнении независимой экспертизы хозяйственно-финансовой деятельности и разработке рекомендаций по финансовой стратегии и повышению эффективности хозяйствования;аудиторской фирмы с коммерческими банками, иностранными инвесторами, акционерами о проведении экспертизы хозяйственно-финансовой деятельности, оценке платежеспособности и имеющихся резервов, разработке рекомендаций по улучшению работы предприятия. (Словарь аудитора и бухгалтера / Л.Ш. Лозовский и др.-М., 2003)

Источник